地上46階建て・超高層タワー｢シエリアタワー大阪堀江」いよいよ事前案内会スタート！ ver.01

エリア最大級､総戸数500戸の大規模タワープロジェクト始動！

本日は、大阪市西区南堀江の「宝船冷蔵倉庫」跡地に誕生する「シエリアタワー大阪堀江」についての考察をしたいと思います。

モデルルームを現地東隣りの敷地に設営し、6月4日より事前案内会をいよいよスタートしました！
関電不動産開発・住友不動産・パナソニックホームズの三社ＪＶとなる、注目度の高いプロジェクトですので、詳しく知っておいて損はありません。
^{※本記事は、事前案内会開始以前の取材に基づく内容ですので、また案内開始後に追加取材を予定しております。}

物件概要についての考察

物件概要

物件名称：シエリアタワー大阪堀江
所在地：大阪府大阪市西区南堀江三丁目17番8、8番1(地番)
交通：長堀鶴見緑地線｢西長堀｣駅徒歩4分、千日前線｢桜川｣駅徒歩4分、
構造規模：鉄筋コンクリート造 地上46階建て
総戸数：500戸
間取り：1LDK～4LDK
住戸専有面積：44.08㎡～142.15㎡
事業主：関電不動産開発、住友不動産、パナソニックホームズ
施工：大林組
竣工時期：2024年8月下旬
引渡時期：2024年9月中旬

LD天井高：4～40階（約2,500mm）、41～45階（約2,600mm）、46階（約2,750mm）
エレベーター：11人乗り（6基）、非常用26人乗り（1基）、駐輪場用13人乗り（1基）

注目のポイント♪

第1期1次販売スケジュール >>>
▷ 6月4日(土)～　事前案内会スタート
▷ 9月頃～　正式価格公表&登録受付
▷ 9月下旬～　第1期抽選･契約受付
^{※調査段階のものですので変更になる可能性があります}

ブログ著者所見

近年非常に精力的にタワー分譲を行っている関電不動産開発の注目プロジェクトですが、この立地条件で500戸という規模をどのようにして売り切るのかがポイントになります。
西区でも少し南西寄りのエリアになるため、広く集客できるような立地とは言えず、地元周辺を中心として、市内で｢環境の良い立地｣×｢大規模タワー｣に魅力を感じる方々にいかに気に入ってもらえるかがプロジェクトの成否を分けるのではないでしょうか。
恐らく、実需中心で投資ニーズは低目ではないかと思います。
現在は反響数・来場アポイントも多く、エンドユーザーからの関心度も高いと聞いていますが、多くのユーザーは価格に期待している部分もあるのではないかと思います。

間取りについては1LDK～4LDKを揃えていますが、全体的に2LDKを多めにプランニングしています。
中古タワーマンション市場で最も多く取引が行われるのは2LDKプランですし、販売価格のグロスを抑えるには無難な作り方と言えますが、エリア特性上ファミリー世帯の購入ニーズも多いと考えられますので、3LDKが先に売れて、2LDKばかりが残る可能性もあるのではないかと思います。
^{※プラン構成については、ver2の記事で詳細に分析をしています。}

後述しますが、著者が注目しているポイントは
・大林組のDFS構造を採用していること
・ZEH-Mを採用していること
・3方角地で周辺建物が低層のため眺望に抜け感がある
・この規模感の物件ではおそらく最安値だろう点
・アフターサービスがしっかりしている（プラチナケア）

ウィークポイント・懸念点は
・最寄り駅がやや微妙
・ハザードリスク
・東側の大きな敷地の建替えリスク
・規模が大きい故、投資家が買わないと販売が長期化する可能性が有る点

この辺りではないかと考えます。

建物<共用施設等>についての考察

1階_平面詳細図

オーナーズラウンジ（1F）

駐車場出入口

4階_平面詳細図

ゲストルーム（4F）

ワーク＆スタディルーム（4F）

31階_平面詳細図

ビューラウンジ（31F）

パーティールーム（31F）

ブログ著者所見

正直なところ、この規模なのでもう少し強いセールスポイントになるような共用施設を期待していたのですが、ここについては無難にまとめてきた印象です。
^{※最近は最上階部分を共用部として利用するような斬新なタワーも増えているので。}
しかし、小規模タワーにはない数多くの共用施設を利用できるため、充分にスケールメリットを感じることは出来そうですね！

車寄せはついていませんが、タワーパーキングに向かう途中に屋根がある部分があるため、そこが実質車寄せ代わりとして利用できるようになっています。また駐車場はハイルーフ対応区画も多いため、周辺タワーのようにハイルーフ区画の”空き待ち”に長蛇の列ができることはないかもしれません。
^{※一部上層階や角住戸には、駐車場権利付きの住戸も用意しているとのこと。}

建物<構想等>についての考察

長周期地震動にも強い「デュアルフレームシステム（DFS）」採用

構造に関して大きな特徴は「大林組によるDFSの採用」です。
東南海地震の発生が懸念される中、大阪のタワーでもまだまだ採用実績の少ない（本物件が11棟目）DFSが採用されている点は大きな安心材料且つセールスポイントになります。
現在、大阪市内で販売中のタワーマンションでDFSを採用しているのは「梅田ガーデンレジデンス」のみとなるため、その希少性も高いと言えるのではないでしょうか。

DFSの特徴については、下記リンクをご参照いただくとして本記事では割愛しますが、個人的に、その最大の特徴は”長周期地震動”に強いという点だと考えています。
※デュアルフレームシステムに関するサイトはコチラ

因みに、東日本大震災時に、震源地から770kmも離れた大阪市の咲洲庁舎で、震度3にも関わらず、横方向に最大2.7mの揺れ幅で10分以上も揺れ続けたという事例がありますが、これは長周期地震動による大きな揺れによる影響です。
高層建築物は揺れ幅の大きな地震に対して共振を起こす特徴があるため、超高層建築物であるタワーマンションにおいて、長周期地震動に対する対策を取ることは非常に重要です。

超高層ZEH-M採用でCO2実質ゼロの”次世代型タワーマンション”

｢超高層ZEH-M｣×｢オール電化｣×｢ゼロカーボン電気｣の組み合わせによりCO2排出量実質ゼロを達成した、”国内初”となる、地球の未来にやさしいエコ型マンションです。

2050年の脱炭素社会の実現に向けて貢献する云々などもありますが、
購入する方にとって、分かり易い｢ZEH-M｣の良い点は

・全戸エアコン標準設置
・想定電気代20%削減（高気密・高断熱）
・住宅ローン控除の枠増加

この三点ではないでしょうか。
オール電化は好き嫌いが分かれるため、そこも注意が必要です。

エリアのマーケットについての考察

エリアマーケットとして検証すべきは、
・周辺の新築タワーマンションの動向
・周辺の中古タワーマンションの動向
・西区内の代表的な中古タワーマンションの動向
この三点です。

周辺の新築タワーマンション動向

最も注視すべきは西区新町･堀江エリアで分譲される「ジオタワー新町」。
総戸数190戸/地上38階建て/免震構造で、第1期分譲を本件と近い8月中旬に予定しています。
販売価格はジオタワー新町の方がやや高い設定になるが、そこまで大きな差ではない可能性もあるため、生活環境や住環境を重視して西区新町・堀江エリアで検討をする方は、この2棟を比較するケースも多いのではないでしょうか。
ただ、本物件に関してはまだ情報が少ないのでまた追って調査をしたいと思いますが、低層階では坪単価300万円前後（一部、@300万円を切る部屋も用意されそうです）からの価格設定になると思われます。

周辺の中古タワーマンション動向

まず、現地西側エリアに建つ4棟のタワーマンション
・シティタワー北堀江/04’築
・ドゥーシェ南堀江/09’築
・ヴィークタワー南堀江/10’築
・ジオタワー南堀江/16’築」。

そして、現地東エリアに建つ3棟のタワーマンション
・シティタワー堀江/05’築
・エルザグレース堀江タワー/07’築
・ブランズタワー南堀江/14’築

更に、西区の大規模物件を代表する
・大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー/15’築

この8棟の動向を確認してみたいと思います。

2020年以降の中古市場における平均成約坪単価

直近の相場（坪単価）はこの程度で推移しており、ここ数年は取引価格はいずれの物件も上昇傾向にあると言える。ただ、最も築浅であるジオタワー南堀江であっても坪単価は300万円に届かない。

西区を代表する中古タワーマンション動向

中古タワーの中で競合する可能性が高い「大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー」は、2022年現在では@350万円を超える勢いで更に価格が上昇しており、「シエリアタワー大阪堀江」と概ね近い価格で取引が行われている状況です。
尚、総戸数は874戸と大規模で、且つ、大林組のDFSが採用されているなど比較するべき要素が多い点も注目ポイントです。

次回、続編記事のご紹介

ここまで「シエリアタワー大阪堀江」についてご紹介してまいりましたが、特徴がはっきりしており注目度の高さにも納得ですね！
さて、次回は本物件を検討する方が最も気になる以下のテーマで続編をお届けしたいと思います。

・物件周辺環境（ハザードリスク等）についての考察
・｢シエリアタワー大阪堀江｣の販売価格についての考察
・賃料マーケットについての考察
・当社が本物件でお勧めする住戸について具体的にご紹介


ここまでご覧いただきまして、ありがとうございました。
当該物件を含め、新築および中古タワーマンションの購入・売却に関しての個別相談も承っておりますので、下記よりお気軽にお問合せください！

｢タワーマンション研究所TOWERZ Lab.｣へのご相談はコチラ

それでは、本日はご覧いただきましてありがとうございました。
次回、記事にもこうご期待ください♪