地上46階建て超高層制震タワーレジデンス「シエリアタワー大阪堀江」考察 ver.02

前回に引き続き「シエリアタワー大阪堀江」についての考察第二弾！

※前回記事はコチラ
地上46階建て・超高層タワー｢シエリアタワー大阪堀江」いよいよ6月4日～事前案内会スタート！ ver.01

今回は、最もリクエストの多い「販売価格」についての考察や、TOWERZ Lab.のお勧め住戸など、より具体的な内容について考察していきたいと思います
^{※TOPの画像は31階の北西角に設置されるスカイラウンジのパースです。}

物件周辺環境（ハザードリスク等）についての考察

現地周辺建物の確認

先ずは、現地周辺の建物状況について確認。
上のGoogle Earth画像をご覧いただくと、建物周辺は市内中心部に比べて高い建物が少なく開けた環境であることが分かります。

【南側】
概ね12階相当の建物が建っているが、そこを超えると道頓堀川向こうまで大きく離隔が取れている。
【西側】
新なにわ筋を挟んで向かいに関西スーパーが建っており、その先に12階程度の建物が建っているが、こちらも大きく離隔が取れているため低層階であっても左程気にならないだろう。
【北側】
北側は小さなビルやマンションが混在しているが、最も高いもので概ね15階程度。
【東側】
駐車場や小さな工場が立ち並び、その奥のあみだ池筋沿いに11階程度の建物が建っている。
駐車場であった敷地に現在はマンションギャラリーが建っているが、その土地に将来別の建物が建つ可能性もあるので、東向きの住戸を購入される場合は、販売員の方に詳しく確認しましょう。

このように、方位についてはどの方角を向いても比較的抜け感があるので、間取りと価格のバランスでお部屋を選べばよいのではないでしょうか。

ハザードマップの確認

次に大阪市が公表するハザードマップで確認すると、
現地周辺は「高潮発生時」では3m～5mの浸水が想定、｢南海トラフ地震」では1m～3mの浸水想定地域に指定されています。
浸水と言えば、2019年の台風による武蔵小杉のタワーマンションの停電事件を連想する方も多いのではないかと思います。この事件は、地下3階にある電気室が浸水し全棟が停電したため、電気も水道も長期間使えず、まさに陸の孤島になったというものです。
この経験を踏まえ、本物件では電気室を2階に設置するなどの工夫を凝らして対策をしているようです。

周辺環境の確認

その他の周辺施設については比較的バランスが良く揃っています。

小・中学校は「日吉小学校」「堀江中学校」が共に現地から徒歩4分の距離に、
買い物施設では「関西スーパー」が徒歩2分、「KOHYO」が徒歩5分、また様々なセレクトショップが揃うオレンジストリートまで徒歩2分、薬局も5分圏内に2件揃い、また、大丸心斎橋も徒歩19分（自転車では僅か6分）の距離にあるため、徒歩＆自転車圏内での生活に困ることはなさそうですね。

なにわ筋新線が将来開通しますが、「新難波駅」「西本町駅」共に離れているので、その影響は少なそうですし、万博の影響も、周辺で大規模開発の予定もなく、大きな環境の変化は少なそうです。
こういった点を踏まえても、投資目的ではなく、”住むためのタワーマンション”としての印象が強いですね。

｢シエリアタワー大阪堀江｣の販売価格についての考察

さて、では最も注目の「本物件の価格」について、その考察に入りたいと思います！
^{※記事作成時はまだ一般公開前のため、詳しくは後日追加調査を行いますが、一旦現在ご紹介出来る範囲で書きたいと思います。}

前置きとして確認いただきたいのは、
タワーマンションでは、部屋の方位によって価格に差を設けることがあります。
そして、その方位による価格の差が、中古市場において異なる動きを見せる可能性があります。

「新築ではこの方角の住戸が安かったけど、中古になるとこんな価格差はつかない」
「新築では角部屋と中部屋の価格差が小さいのに、中古になるともっと大きくなる」

このような感じの話です。

不動産関係者はそういった「値付けのバランスミス」のような部屋を探して、投資目的で購入することが多いのです。ですので、そういった住戸は投資家によって第1期で根こそぎ売れてしまうことが多いため、リセールバリューの高い住戸を狙うには第1期から情報を取得することが重要なポイントです！


さて、では本題となる｢シエリアタワー大阪堀江｣の値付けバランスの検証です。

【方位による価格差】
西向きと東向きはほぼ同価格、南向きはやや少し高めに値付けをしているが大きな差は設けられておらず、方位による価格差は非常に小さい。

【角と中住戸の価格差】
角部屋と中部屋の価格差は概ね0.5～1割程度の設定となっており、こちらも全体的にバランスよく値付けが行われています。言い換えると、特定のタイプに売れ行きが偏ることが無さそうな設定です。


尚、設定価格は、低層階の中住戸で@300万円前後から、角部屋で@330万円前半からと予想しています。
階数による価格差は、中低層階では恐らく20～40万円程度になると思われるため、思い切って低層階を買うか、又は25階前後の中層階以上を検討すると良いかもしれません。

間取り別プラン構成比

なお、間取り別の構成比は上記通り。
1LDKおよび4LDKは非常に少なく、2LDKが3LDKに対して2倍近くの割合を占めています。
また、4LDK住戸はその殆どが高層階にのみ存在するが、1LDKは4階～21階に用意されているようです。

居住用としてファミリー世帯をメインターゲットとするなら3LDKが不足しそうな間取り構成のようにも思えます。

面積帯別プラン構成比

次に、面積帯別の分析。
比較的面積が狭い住戸が多く、その中でやや50㎡台が多く構成されている。

これだけ見ても特徴が分かり難いので、次のグラフで「大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー」の面積帯構成と比較してみたいと思います！

「大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー」との面積帯別プラン構成率比較

こちらがその比較表。
このように「大阪ひびきの街」と比べてみると、全体的にコンパクトなタイプが多くの割合を占めていることがよりはっきりと分かります。

「西区内中古タワー成約物件」との面積帯別プラン構成率比較

最後に、大阪市西区の中古タワーマンション市場で2020年以降に売買取引が成立した住戸との比較分析がこちらです。
これは判断が難しいところですが、中古市場では70㎡台の住戸、次いで80台の住戸が最も多く取引されています。

本物件においては少ないの面積帯のため、中古市場においては人気が高いという点を鑑みると、将来のリセールを考え「70～80㎡台住戸で間取りと価格のバランスの良い住戸」を選ぶと良いかもしれませんね！

賃料マーケットについての考察

不動産の価値は、その物件の賃貸相場と密接に関連しています。
そこで、購入時に価格だけではなく、想定賃料を抑えておくことは非常に重要ですが、そこまでしっかり調べて教えてくれる不動産会社は比較的少ないように思います。

ただ、新築タワーマンションのギャラリーでは、殆どの場合において「想定賃料表」を用意しています。｢シエリアタワー大阪堀江｣においても、想定賃料表は用意があるようですが、実はこの想定賃料は実相場と乖離していることもしばしば。
ということで、想定賃料表記載の賃料については参考値として考えるとして、周辺の賃料相場を確認してみることにしましょう！

周辺タワーマンションの賃料相場（㎡単価）

現地から最も近く、最も築浅のタワーマンションである「ジオタワー南堀江」では、賃料㎡単価が@2,982円/㎡と比較的安価な単価で取引が行われていますが、その一方で「大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー」では@4,200円を超える非常に高い㎡単価で取引が行われています。

一般的に、タワーマンションは普通の板状型マンションに比べて賃料が伸びる傾向があります。
それは、立地の違いもありますが、ステータス性や共用施設を利用できる点が賃料としてプラス評価をされているからです。
本件は総戸数500戸で、周辺の小ぶりなタワーマンションに比べ共用施設も充実していることから、周辺物件に比べて多少賃料が伸びることが予想されます。
^{※尚、実需がメインであると予想される物件のため、竣工後に大量の賃貸募集があるとは想像し難いです。}

尚、44㎡の住戸は投資用として購入されるケースもあるかと思いますが、新築時で@3,700円/㎡前後の賃料水準（表面利回りで4%台前半～半ば位）ではないかと予想しています。
その根拠として参考になる事例は、西長堀駅近くに竣工済みの「THE HIGH HORIE」の賃料水準です。
当該物件ではコンパクトタイプの住戸を多数用意しているようですが、賃料水準は実績ベースで@3,500～@3,900円/㎡程となっています。

「シエリアタワー大阪堀江」は、大規模タワーであるため、もう少し高い水準の賃料を狙うことも可能ではないかと思いますが、そうなった場合、表面利回りで4%台後半程度が期待できます。
^{※ただ、市内中心部に比べると立地の違いにより賃料水準はやや低くなると考えておいた方が無難です。}

当社お勧め住戸についてご紹介

正直、本件はバランスの良い価格設定を行っているため、投資向きの割安タイプを探すことが難しく、投資用としてのお勧め住戸を見つけることが難しい物件であるように思いますが、その中で、一つお勧め物件を挙げるのであれば44㎡のコンパクトタイプではないでしょうか！

44.11㎡で恐らく低層階で、販売価格は4,000万円台前半から用意されると思われます。
仮に4,250万円と仮定すると、坪単価で@318万円。
そして、注目ポイントは昨年の税制改正で住宅ローン控除の適用最低面積が50㎡から40㎡に引き下げられたことです。
更に、本物件はZEH-M対象物件のため、2024年竣工であっても最大3,500万円×0.7%×13年間で、最大控除額318.5万円を受けることが可能となります。
^{※あくまで理論上の最大額で、本住戸でこの金額の控除を受けることが出来る訳ではありません。}

このように、新たにローン控除の恩恵を受けることが出来るプランで、且つ、間取りも無駄が少なくうまくプランニングされています。気になる点は、洋室へのベッドの配置くらいですね。
^{※尚、賃料を15万円程と予測すると、想定利回りは4.2%程になります。}

尚、44㎡タイプは全部で34戸のみとなっており、第1期ではその半分の17戸のみを売り出す予定です。
これは、売れ行きをみて、残りの17戸は第2期以降に値上げをして販売をする可能性を含んでいるのではないかと予想しています。
よって、第1期で要望住戸の寄付きが強いようであれば、残り半分が値上げされる可能性を加味すると、第一期で購入を検討する住戸としては注目度が高いように思います。

※その他のタイプについては、ご依頼があれば個別に考察させていただきます。

「シエリアタワー大阪堀江」まとめ

大阪市内の住環境×利便性の良いエリア、又は、子育てし易いエリアで検討する方にとっては、比較的安い価格で購入できる新築タワーマンションです。また、他の物件にはないスケールメリットも大きな特徴の一つです。

第1期分譲に向けて6月4日より事前案内会を開催していますが、本ブログ執筆現在で既に来場予約数が350組を突破し、6月中の週末はほぼ満席状態です。
最近では、売れ行きをみて第2期以降に値上げをする物件も増えているので、少しでも関心のある方は第1期のタイミングで見学することを強くお勧めします！

今回は、分譲開始前の状態でしたので予想なども多い内容になりましたが、また、価格発表後に追加取材を予定しています。

なお、6月18日(土)11:00～のTOWERZセミナーでも、本物件について取り上げる予定ですので、ご関心のある方は是非お気軽にご参加下さい♪
TOWERZセミナー紹介ページはコチラ

TOWERZ Lab.では今後も、大阪市内の新築・中古タワーマンションを、独自の視点から考察した記事を書いていく予定ですので、ご期待ください！